Все статьи

Инвестиционная стратегия в коммерческой недвижимости

Основы
Инвестиции

Ассортимент разновидностей и параметров недвижимости, стилей инвестирования в нее дает инвесторам практически неисчислимое количество вариантов формирования параметров риск/доходность. Чтобы окончательно определить параметры этого соотношения, которые инвестор принимает в качестве аллокации своего капитала в таком классе активов, как коммерческая недвижимость, необходимо сформировать точку отсчета процесса инвестирования. Эта точка отсчета (своего рода «t-0») – это основанная на макро- и рыночных показателях инвестиционная стратегия (Investment Strategy), представляющая собой комплекс параметров будущих вложений капитала инвесторов (Таблица 1).

Самым значимым атрибутом стратегии является стиль инвестирования, поскольку свойственные для стиля характеристики формируют основные целевые параметры будущих приобретений. Зачастую стиль инвестирования определяет даже наименование стратегии в целом. Между тем, стратегия может реализовывать, например, несколько стилей, то есть быть смешанной; или содержать такие условия, которые в корне меняют стиль стратегии, как правило, на более рисковый. Так, например, российские рынки рассматриваются иностранными инвесторами как рисковые, и фонд, инвестирующий в России даже в прайм-локациях (например, в бизнес-центры класса А в Москва-Сити) для капитала, номинированного в Долларах США с высоким уровнем плеча, будет Opportunistic-фондом.

В целом, инвестиционная стратегия – это совокупность атрибутов, представляющих собой набор аллокаций (allocation) или экспозиций (exposure) в некоторый комплекс рисков, определяющих по существу ожидания потенциальной доходности, ключевые из которых это:

  • рыночные риски – как макроэкономического характера, так и уровня активов (рынка), привязанные к географической и секторальной аллокации;
  • специфический риск – целая группа рисков, связанных с определенными инвестиционными активами, представленными в виде конкретных объектов недвижимости;
  • риск плеча - уровень кредитного долга, используемый для дополнительного финансирования инвестиций и определяемый в виде доли такого финансирования от валовой стоимости активов;
  • операционный риск, особенно характерный для нишевых секторов недвижимости, где управление активами и объектами требует специальных знаний.

Чем большим капиталом располагает инвестор, тем более вероятно, что он может разработать и реализовать собственную инвестиционную стратегию. Вместе с тем, даже для крупного капитала в большинстве случаев требуется профессиональная экспертиза, чтобы стратегия действительно отражала профиль такого инвестора, даже если она индивидуальна.

Для относительно небольшого капитала оптимальный путь – присоединение к стратегии, разрезанной профессиональным инвестиционным управляющим в виде инвестиционного механизма (например, фонда). Присоединившись к нескольким стратегиям (фондам), такой инвестор диверсифицирует свои риски внутри этого класса активов на собственном уровне. Содержание инвестиционной стратегии конкретного фонда отражается в первую очередь в его Бизнес-плане и далее анонсируется в инвестиционно-маркетинговой документации, например, в Меморандуме о частном размещении (Private Placement Memorandum, PPM), если это фонд частного капитала; или в Проспекте фонда (Fund Prospectus), если фонд публичный (торгуемый). Меморандумы и проспекты – очень объемные документы, информация о стратегии, будучи ключевой, обязательно переносится в презентации инвесторам (Investor Presentation), и более мелкие презентационные материалы: тизеры (Teasers), информационные листки (Fact Sheets) и т.п.

Следует отличать инвестиционную стратегию фонда от его инвестиционной декларации, которая определяет уже юридические способы инвестирования в рамках стратегии: через прямую покупку собственности, или через приобретение долей/акций имущественных компаний и/или акционерные займы. Инвестиционная декларация – самостоятельный раздел уже юридического документа – договора с инвестором (например, правил управления фондом, или соглашения о партнерстве, или иного).

Таблица 1. Параметры инвестиционной стратегии в коммерческой недвижимости

Стиль стратегии

Один из инвестиционных стилей в недвижимости:
Core, Core Plus, Value-Added, Opportunistic

Географическая аллокация

Страна, а также регион внутри страны

Секторальная аллокация

Сектор недвижимости: офисы, торговая, логистическая или иная

Локация

Расположение внутри региона, населенного пункта, характеристики возможного расположения объекта инвестирования, в т.ч. через привязки к элементам транспортной доступности

Качество

Инвестиционный грейд, который может характеризоваться классом объекта (от С до А), если в секторе принята такая градация, или иным образом, отражающим уровень грейда

Ликвидность объектов

Оценочный показатель возможности выхода из актива в любой момент времени, измеряемый качественно (низкая, средняя, высокая)
в зависимости от спроса на такого рода активы

Заполняемость

Это показатель занятости площадей арендаторами, измеряемый объемом занятых (occupancy rate) /свободных (vacancy rate) арендопригодных площадей

Целевые арендаторы

Приводятся целевые характеристики арендаторов: как правило, масштабы деятельности арендаторов (международные, национальные, локальные), возможно, указание на их размеры и иные показатели потенциального кредитного качества пула арендаторов

Средневзвешенный срок аренды

Показатель средневзвешенного срока аренды по всему пулу арендаторов, действующих на момент инвестиции (приобретения актива)

Условия аренды

Целевые сроки договоров аренды, условия о возможностях выходов арендаторов, условия об индексации ставок

Количество лотов инвестиций

Сколько активов планируется приобрести в рамках стратегии

Размеры лотов инвестиций

Какого размера планируются лоты. Как правило, измеряется в минимальной стоимости лота

Управление валютой

Указывается целевая валюта инвестиций, а также валюта привлекаемого капитала и долга, при его наличии

Типы инвестиций (инвестиции через)

Здесь указывается, каким образом будут производиться инвестиции: напрямую (приобретение прямой собственности на объект), через акционерный капитал (т.е. через владение акциями/долями компаний – портфельных компаний, собственников объектов), через акционерный долг (т.е. через предоставление портфельным компаниям займов)

Целевая стратегия выхода

Базовые ориентиры по срокам и способам выхода из инвестиции – продаже портфеля объектов (публичная или адресная, по частям или единым лотом и т.д.), а, главное, целевым сегментам потенциальных приобретателей на заданном горизонте времени